Si su casa está a la venta, es de esperar que usted quiera recibir el precio más alto por ella. Pero muchos vendedores se perjudican a ellos mismos haciendo cosas que desvalorizan su propiedad y le pone menos dinero en su bolsillo.
Probablemente el problema más grande de los vendedores es poner un precio de lista muy alto – por encima del valor real – pensando en que un comprador igual le pondrá una oferta y negociarán una rebaja. El problema es que si el precio es irreal, la casa podría quedarse sentada en el mercado sin vender. Cuanto más tiempo transcurra, los compradores tienden a sospechar que hay algo malo con la casa y la pasarán de largo.
Si su casa tiene problemas estructurales, es recomendable que los repare antes de poner la casa a la venta. Ponerle bonitos pisos, pintura y buenos electrodomésticos no es suficiente para compensar estos costosos defectos – los cuales serán de todas formas descubiertos durante el período de inspección. Para ese momento, es posible que el comprador se desencante con la casa y prefiera encontrar otra y le pida una gran rebaja.
Hoy en día, la mayoría de los compradores miran primero las casas por internet, y así es como deciden si desean ir a visitarlas en persona. Usted puede tener la casa más bonita del mundo, pero si las fotos están mal enfocadas, oscuras, son escasas y no reflejan el verdadero aspecto de su casa, perderá tiempo y dinero. Los compradores potenciales no querrán ir a visitarla y la pasarán de largo. Cuanto más tiempo esté en el mercado sin venderse, los compradores no estarán tan dispuestos a pagar lo que pide por ella y hasta le tocará ir reduciendo el precio.
Por último recuerde que cuando su casa está a la venta, debe estar disponible para mostrarla. El que no muestra, no vende. Si los compradores quieren hacer citas para mirar la casa, pero usted es muy estricto en los horarios, se niega a dejarlos entrar, o la casa no se encuentra organizada y limpia, perderá su tiempo y su dinero. Recuerde que la primera impresión es la que cuenta.
Por cualquier consulta comuníquese con el agente de bienes raíces y Licenciada en Relaciones Internacionales Karen Lickay al 770-653-3584 o www.KarenAtlantaHomes.com o por Facebook.
Si está sintiéndose frustrado porque ha puesto ofertas en varias casas y no ha podido ganar, no está solo. La competencia por las casas, especialmente las de precios cómodos, aún continúa.
Enfrentar una situación de múltiples ofertas puede ser estresante y hasta puede desmotivarlo. Nadie quiere ver disipar sus sueños. Pero lo bueno es que hay maneras de hacer su oferta atractiva a los vendedores para así tener más oportunidades de ganar la subasta. Por eso es tan importante el rol de un agente con experiencia quien podrá aconsejarlo de la manera correcta y facilitar este proceso.
Primeramente asegúrese de estar completamente pre-aprobado para un préstamo. Que alguien le revise su crédito y le pregunte cuánto gana no es una pre-aprobación. Una pre-aprobación consiste también en tomar una aplicación, revisar sus W2 y/o impuestos, estados de cuenta bancarias y otros documentos pertinentes. Un vendedor tratando de escoger una oferta, elegirá aquel comprador que ya está pre-aprobado y que puede cerrar más rápido.
Asegúrese de revisar su crédito mucho antes de comenzar con el proceso de compra ya que si descubre algún problema o error, necesitará tiempo para solucionarlo. Cuando ya tiene una casa bajo contrato, este no es el momento para solucionar problemas.
Otra cosa que hará ver más seria su oferta es poner un enganche de gran magnitud (por ejemplo: 20% de enganche) o poner un buen depósito al momento de hacer la oferta.
Si puede pagar en efectivo, hágalo. Una oferta en efectivo le dará al vendedor la tranquilidad de que no deberá lidiar con un banco y la posibilidad de que algo salga mal. Hará el proceso más rápido y simple, lo cual le dará más posibilidades de ganar la guerra de ofertas.
Trate de trabajar con el vendedor. Si el vendedor necesita un par de días luego del cierre para mudarse de la casa o cerrar en una determinada fecha, dele estos días que está pidiendo y tendrá más posibilidad de ganar.
Qué es mejor decisión financiera: ser dueño de su casa o rentar? A grandes rasgos, la respuesta depende de su ubicación, las condiciones del mercado, su situación familiar y sus preferencias. Comprar casa es una inversión, pero completamente distinta que invertir, por ejemplo, en la bolsa, ya que todos necesitamos un lugar adonde vivir.
La mejor razón financiera de ser propietario es que comprar le permite ir adquiriendo plusvalía. Si compra en efectivo la plusvalía es automática. Si compra con un préstamo la plusvalía es gradual. Al rentar nunca adquiere plusvalía, es decir, nunca es dueño de nada – ni a corto ni a largo plazo - y tal vez continúe rentando toda su vida.
Una ventaja de ser dueño es la apreciación (el aumento del valor de su propiedad). Cabe la posibilidad de que su casa suba de valor con el tiempo, dependiendo del momento en que la compre y la venda, de las mejoras que le haga, el mantenimiento y las condiciones del mercado.
Cuando compra, puede fijar su pago por 10, 15, 20 o 30 años. En cambio al rentar, constantemente sufrirá aumentos en la renta. A pesar que ahora pueda pagar renta más baja de lo que pagaría en una hipoteca, la apreciación gradual significa que en unos años su renta podría ser más alta de lo que hubiese pagado en una hipoteca.
Otro factor muy importante son las tasas de interés. Si compra en un momento adonde las tasas son bajas – como ahora – esto hará que sus pagos sean más bajos.
Por otra parte, si usted es un profesional cuya carrera le requiere mudarse a menudo, tal vez sea mejor opción rentar. Usualmente toma algunos años de apreciación para contra-balancear los gastos iniciales de compra. Así que a menos que piense dejar su casa rentada si lo transfieren a otra ciudad, será mejor rentar.
Recuerde que la meta de comprar es eventualmente ser dueño de su casa cuando termine de pagarla. En muchos casos, cuando la gente se jubila venden su casa y con la ganancia compran otra más barata y el resto del dinero lo utilizan para vivir una vida más cómoda durante esos años de retiro.
Si está pensando en comprar su casa, seguramente ya se habrá enterado de lo importante que es tener crédito y que el puntaje sea bueno. Al contrario de lo que muchas personas piensan, construir su crédito no toma años, puede tener buen crédito en solo algunos meses.
Una vez obtenga una tarjeta de crédito, mantenga su balance bajo en comparación al crédito total disponible. Los expertos recomiendan no usar más del 30% del crédito disponible y cuanto más bajo sea mejor. Las personas que tienen puntajes de crédito altos tienden a usar menos del 10% del crédito total disponible, lo cual significa que si tiene una tarjeta con $1,000 de límite, utilizar menos de $100 puede ser muy efectivo para hacer subir su crédito.
Tener varios tipos distintos de crédito también ayuda a subir el puntaje, pero es un poco difícil hacerlo cuando recién está comenzando. Probablemente no tenga una hipoteca, préstamo de automóvil y varias tarjetas al comienzo. De todas maneras es mejor que nada, así que si establece un par de cuentas (por ejemplo: una tarjeta de crédito regular más una de tienda) verá su puntaje aumentar rápidamente.
Como verá, a pesar que tener un puntaje excelente le tomará años demostrando hábitos de responsabilidad, es posible tener buen crédito en un corto período de tiempo.
La mejor forma de construir o reconstruir su crédito es estableciendo una cuenta y utilizándola responsablemente. Para aquellos que recién están comenzando, esto significa obtener una tarjeta y hay varias especialmente designadas para los principiantes.
Una tarjeta de crédito asegurada (secured credit card) es una excelente manera de comenzar. No es difícil ser aprobado para una de estas tarjetas ya que usted deberá poner un depósito de seguridad equivalente al límite de la tarjeta – lo cual no genera riesgo para la institución financiera. Reportarán su historial de pagos tal como una tarjeta regular, así que recuerde la importancia de hacer sus pagos a tiempo.
Por último, recuerde que cuanto más alto sea su puntaje de crédito, mejores términos recibirá al aplicar para un préstamo, como ser una hipoteca o un automóvil.
Si está pensando en aplicar para un préstamo hipotecario, las entidades financieras pondrán gran énfasis en su reporte de crédito. El reporte incluye la cantidad de deuda que tiene y su historial de pagos, entre otros factores. Las entidades financieras mirarán de cerca su comportamiento pasado para determinar si tomarán el riesgo de otorgarle un préstamo.
Hay algunas cosas en su crédito que pudieran asustar a un prestamista. Esas “manchas” pudieran complicar su préstamo o impedirle obtener uno. Estos ítems indican algún tipo de comportamiento financiero negativo y se mantienen típicamente en su reporte de crédito de 7 a 10 años.
Ejecución hipotecaria: Si está retrasado en los pagos de su hipoteca, el banco puede quitarle la casa. Esta mancha quedará en su crédito por 7 años.
Bancarrota: Es el proceso diseñado para reducir, eliminar o reestructurar deuda. Mientras que otorga algún tipo de alivio, se considera una de las manchas que más perjudican su crédito. El capítulo 7 permanecerá en su crédito por 10 años y el capítulo 13 por 7 años.
Juicio civil: Un juicio civil en su contra adonde se le ordena que debe hacer un pago (generalmente cuando pierde el caso o no se presenta), quedará en su crédito por 7 años.
Embargo de impuestos: Si no paga sus impuestos, el gobierno le pone un embargo en contra de sus bienes que puede quedar en su crédito indefinidamente, aunque las agencias de crédito generalmente lo remueven luego de 10-15 años. Una vez paga la deuda, tomará 7 años para que sea removida de su crédito, pero usted puede pedirle a las agencias de crédito que lo hagan antes.
Colecciones: Las deudas que se envían o son vendidas a un colector de deudas se denominan colecciones. Las colecciones generalmente se quedan en su crédito por 7.5 años desde el momento del primer retraso.
Mientras que estas manchas perjudicarán su puntaje de crédito, mantener buenos hábitos financieros y mantener el resto de su reporte en buena salud puede ayudarlo a reconstruir su crédito. Cuanto más antigua es la información negativa, menos impactará su crédito.
LA RELACIÓN CRÉDITO-DEUDA ES MÁS IMPORTANTE QUE LA DEUDA TOTAL
La idea de tener crédito es pagar sus deudas en la forma acordada. Por esta razón, el historial de pagos es el factor principal en el cálculo de su puntaje de crédito FICO (el modelo más común utilizado por las entidades financieras). En segundo puesto se encuentra la relación crédito-deuda, la cual es la cantidad de deuda total en relación al crédito total disponible.
Básicamente, la ecuación de crédito-deuda mide cuánto debe a sus acreditadores en forma de porcentaje de su crédito total disponible (límite de crédito). Una relación crédito-deuda baja indica que usa su crédito responsablemente, mientras que si es alta, se verá como que tal vez está en aprietos financieros.
Por ejemplo: si tiene una tarjeta de crédito con un límite de $1,000 y debe $200, su relación crédito-deuda es del 20%. Si un amigo tiene una tarjeta con un límite disponible de $5,000 y debe $500, su relación crédito-deuda es del 10%. A pesar que su amigo debe $300 más que usted, su amigo será mejor visto por las entidades financieras porque el porcentaje es más bajo.
No existe una regla de oro que determine cuando es muy alta la relación crédito-deuda, y el impacto en su puntaje de crédito dependerá de su situación específica de crédito. Sin embargo, la mayoría de los expertos financieros recomiendan no usar más del 30% de su crédito disponible para evitar que su puntaje de crédito se vea afectado negativamente.
Además, la formula también mira cada cuenta en particular. Es decir, si en una cuenta está utilizando el 20% del crédito disponible, pero en otra el 100%, el efecto será más negativo que si el balance estuviera distribuído entre varias cuentas.
Recuerde que para tener puntaje de crédito debe utilizarlo en un rango del 1% al 10% todos los meses. Y cuanto menor sea la relación crédito-deuda, mejores probabilidades tendrá de ser aprobado para un préstamo hipotecario y así comprar su casa.
Las acciones tienen consecuencias, especialmente cuando se trata de comprar o vender su casa. Una decisión mal tomada podría costarle varios miles de dólares, así como también, la decisión correcta podría ponerle miles de dólares en el bolsillo.
Uno de esos errores es pagar un precio muy alto por una casa. Toma mucho tiempo y experiencia entender cuál es el valor verdadero de una propiedad. Simplemente porque una casa esté listada por un precio determinado, no significa que ese sea el valor verdadero. Ese número puede estar por encima, igual o por debajo del valor de mercado. Tampoco es tan simple como poner la dirección en Zillow y pretender que el sistema me diga cuánto vale.
Su oferta debe estar basada en el valor de mercado y no en el precio de lista. Allí es adonde entra en juego el escoger un buen agente, quien con su vasta experiencia podrá ayudarlo a determinar si el precio de lista está acertado. Su agente utilizará una serie de métodos de comparación con propiedades similares que se han vendido en los alrededores de la casa sujeto. Para arribar al valor verdadero de la propiedad, el agente tendrá en cuenta cantidad de cuartos y baños, pies cuadrados, tamaño del lote, ubicación, condición, mejoras, etc. Este tipo de conocimiento del mercado no se obtiene de un día para el otro, sino con los años de trabajar en un determinado mercado.
También está cometiendo un error si al vender su casa, la lista por encima del valor de mercado. No crea que es buena idea ponerla a un precio alto con la esperanza de que alguien le haga una oferta y allí dar rebaja. En comparación con otras, su casa se quedará sentada en el mercado y al pasar el tiempo, los compradores comenzarán a pensar que hay algo malo con ella y cuando finalmente alguien oferte, será muy por debajo del precio de lista. Por el contrario, si la lista por el precio correcto desde el principio, generará actividad y una oferta más rápido, lo cual pondrá más dinero en su bolsillo.
Por cualquier consulta comuníquese con el agente de bienes raíces y Licenciada en Relaciones Internacionales Karen Lickay al 770-653-3584 o www.KarenAtlantaHomes.com o por Facebook.
A pesar que hoy en día hay menos casas reposeídas a la venta en comparación a los años después de la crisis hipotecaria, todavía quedan algunas por encontrar. Mientras que comprar una casa reposeída tiene algunas ventajas, el proceso es más complicado que una transacción normal. La mayoría de las personas interesadas en comprar una casa reposeída lo hacen con la intención de hacer un buen negocio. De acuerdo a un reporte de Zillow, las casas reposeídas se venden un promedio de 7.7% por debajo del valor de mercado. Por ejemplo: una casa con un valor de mercado de $100,000 pudiera comprarse por $7,700 si fuese reposeída. Para los inversores, las casas reposeídas presentan la oportunidad de repararlas para revenderlas y sacar una ganancia. Hay dos maneras de comprar una propiedad reposeída: a través de una subasta o a través de una compañía de bienes raíces. Una vez que el banco toma posesión de la casa, pasa a subasta pública, a través de la cual el banco intenta venderla al mejor postor. Estas subastas se realizan generalmente los primeros martes del mes en la corte del condado adonde la propiedad está ubicada. Deberá comprarla con efectivo y sin poder inspeccionarla, lo cual pudiera presentar un gran riesgo, especialmente para personas que no son inversionistas profesionales. Si la casa no se vende en la subasta, será listada a la venta como el resto de las casas normales. Antes de poner una oferta en una casa reposeída, debe estar preparado porque el proceso pudiera tardar más que una venta tradicional. En vez de enviar una oferta a un
vendedor normal, la estará enviando a un banco o una entidad. Si comprara la casa reposeída en efectivo, no tendrá problemas con la condición en la cual se encuentra la
casa, pero si está financiando la compra, la casa debería estar en buenas condiciones para pasar la inspección que hará su banco (tasación) y darle el préstamo. Un agente de
bienes raíces experimentado podrá ayudarlo con este proceso.
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Si está pensando en mudarse a una casa nueva y dejar rentada la casa actual, tome en cuenta estos consejos que lo ayudarán a simplificar el proceso.
Comience por contratar a un agente de bienes raíces especializado en rentar propiedades. El agente se encargará de ayudarlo a determinar el precio correcto, hacer publicidad, mostrar la casa, revisar las aplicaciones, hacer contratos, inspecciones, etc.
Preste atención al contrato. Este debe especificar los derechos y responsabilidades de ambas partes. Por ejemplo: quien está a cargo del mantenimiento del jardín, quien paga la basura, devolución del depósito, etc.
Si no desea encargarse del manejo de la propiedad, contrate a una compañía especializada en este asunto. Generalmente cobran un porcentaje de la renta mensual, mientras que otras cobran un cargo fijo. Cuando entreviste compañías, asegúrese de hacer muchas preguntas, en especial, como manejan las emergencias y las reparaciones – tienen contratistas o empleados en su plantel o lo llamarán para que usted se encargue de esto.
Antes de firmar el contrato de alquiler, asegúrese de llamar a su compañía de seguro para dejarles saber. Lo más probable es que el costo de su seguro sea menor, ya que solo cubrirá la estructura, pero no los elementos personales. También asegúrese de tener cobertura en caso de accidentes o de juicios en su contra. Estas pólizas tienden a ser bastante baratas y le permiten dormir tranquilo de noche.
Deberá incluir en sus declaraciones de impuestos el cobro de la renta y deberá pagar los impuestos correspondientes, así que no se olvide de deducir todos los gastos pertinentes, como ser: seguro, impuestos a la propiedad, gastos de reparaciones (materiales y labor), tiempo que la propiedad pasó desocupada, gastos de transporte, publicidad, pago al agente y/o compañía de manejo de propiedades, etc. También podrá deducir depreciación, pero solo del edificio, y no de la tierra. Solo tenga en cuenta que cuando venda su casa, deberá pagar impuestos sobre la cantidad que dedujo de depreciación. En este caso, asegúrese de hablar con un contador para que lo oriente correctamente.